よくある質問

家賃の滞納が3か月分以上はないと契約が解除できないと聞きました。どういうことでしょうか。

最高裁判所は、賃料の不払いがあっても、それが「賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき賃貸人は解除することができない」と判示しています。つまり、賃借人に賃料の滞納が発生した場合でも、それが背信的行為と認められない何らかの事情がある場合には賃貸人は契約解除ができないということです。

これを「信頼関係破壊の法理」と呼び、賃貸借契約のように継続的な関係を前提とする契約においては、相互に信頼関係があることを前提として契約を締結している以上、それを解除するには当該信頼関係が破壊された状態にまで至っている必要がある、という考え方です。
この考え方から、現在の実務では、賃料の不払いを理由とする契約解除の場合最低でも3か月程度の滞納が生じていなければ、信頼関係が破壊されていると認められにくいため、法律上有効に解除できないと考えられています。
なお、当事者が合意によって契約を解除することはもちろん可能です。

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